上海流动性最差的几类房子

　　典型案例就是9号线上的泗泾，虽然不是地铁的终点站，但是确实是9号线上市区外溢的最后一站。

　　但是最近几年市场下行，9号线上游的众多板块房价下跌之后，直接就把购买力都虹吸走了。

　　作为典型睡城，周边有没有什么产业可以带来地缘购买力，因此在过去几年就多次进入了“无量下跌”的流动性困境：

　　地段好、配套好、产品好、产业好、交通好的老破小，市场景气的时候价格甚至还上涨上海市区的老破小，触底反弹了？。

　　而相对于这些强势区域的老房子，也有一部分弱势区域的老破小，堪称四无产品：

　　四就是部分区域本身又是70年代-80年代品质比较差的老房子，品质户型在老破小里面也算比较差的。

　　其中比较典型的案例就是普陀的甘泉宜川，作为弱势区域老破小的代表，之前几年也数次经历抛盘量巨大、无人接盘因此价格不断下降的行情。

　　这些房子的流动性变差，本质原因其实就是这几年上海楼市太缺刚需了，刚需购买力整体是不够用了。

　　刚需买家的选房安全边界正在收缩，在安全边界外围的这些末端板块、区域，自然就成为了被抛弃的地方，房子自然无人接盘。

　　除非你有极大的耐心，持有这套房子几十年，到板块完全翻身逆袭的时间段——不然是不建议大家买入的，很有可能再次遭遇过去几年同样的流动性困境。

　　第二时代就是2005年全面电梯高层的时代，也就是如今的主流产品，被大部分人所接受

　　而被抛弃的产品，基本都是这两代之间的过渡时期的产物，主要产自90年代-2000年代初，其中最典型的产品就是老大楼。

　　但是随着上海楼市产品升级进化到电梯板楼时代，老塔楼这种户型奇怪、朝向奇怪、开窗小采光差的产品，自然就被主流购房者抛弃了。

　　那些在老破小扎堆区域的刚需板块，楼梯商品房靠着更好的品质和没有高出很多的价格，其实卖的很好，比如徐汇的康健板块就是如此。

　　但是那些市中心核心区，建设在2000年代左右的一些小区当年都是纯步梯或者步梯+电梯混合的设计，老南市、老静安、徐家汇都有这种小区。

　　这种设计是因为当年很多人喜欢得房率更高的步梯房，因此会步梯/电梯都做，给买家不同选择的。

　　这种产品层面的被抛弃，未来的很多年其实并不会波及到那些电梯板楼，大家无需过度担心。

　　因为这几年虽然上海楼市产品大幅度升级，出现了三点五代住宅或者四代住宅的概念；

　　但是我掏心窝子说，这些房子和2008年之后那批电梯商品房本质上都还是同一代产品，没有根本性的提升。

　　如今这些3.5代宅主打的偷面积，十几年前市场差的时候就玩过了，甚至那时候偷面积比现在疯狂多了——

　　当然，还有一类广泛活跃于限购时代的产品——酒店式公寓，如今也是极为难卖，有的房源甚至挂四五年也卖不掉。

　　大方向上我们会把板块分成刚需板块、中产板块、豪宅板块，而实际上分类都是按照预算段依次类推的：

　　比如有的板块就是250-300万的板块，有的板块可能是500-600万的档次，几乎都有了明确的购买力承受范围。

　　或者是和板块阶层差距过大的房子：比如市区老破小板块里面总价1000多万的次新房。

　　而这些房子的核心问题在于，几乎无法获得对应预算主流购买力的关注，筛选板块区域的时候就pass了，基数太小，自然流动性不可能好。

　　比如在300万的典型入门级老破小刚需板块，出现一个1000万+总价的房子，就是典型的错配，好多年都卖不掉。

　　而错配的现象不仅仅存在于刚需、中产领域，豪宅领域如果出现了超出地段总价量级的房子，也是非常难卖的。

　　但是五六千万的预算大家还是优先选黄浦，次选也是陆家嘴南滨江或者徐汇滨江，在本就购买力稀少的豪宅市场，这个房子就不是很好卖了。

　　如今这个市场，就有很多这种错配的房子通过包装捡漏笋盘的模式在市场上推广——专门猎取那些外区域不懂行的大鱼上钩。

　　因为这种房子的优势就是面积大，很容易通过装修等包装手段，让你在短视频上看到后，畅想在这个房子里的美好生活——

　　如果你又对区域、板块不是很了解，只是单纯看看环线、看看交通距离，那就很容易买错。

　　因为很多时候距离近不代表价值接近，楼市分化的结果往往就是一路之隔天壤之别。

　　比如大宁和阳城、永和、彭浦都挨着，板块的能级却是天上和地下，保值增值性也完全不能比。

　　因为豪宅市场的容错性更差，地段差这一项就可以直接拍死很多“伪豪宅”，单靠产品升级很难圈住富人。

　　像桃浦前些年刚开始供应新房的时候，桃浦、万里这些地方的二手房就难卖了——

　　因为本身这些区域的产业实力就不强，新房来了又把极为有限的购买力都给抢走了。

　　在浦东全面向南发展、购买力增量、城市开发增量都在南部的时代，北部整体的城市更新速度、产业更替速度都比较一般，购买力增量十分有限。

　　增量有限，存量的地缘居民很多也会到南部改善——本身浦东居民都没有什么地段信仰。

　　比如宝钢、老闵行，都是转型期，整体都是产业购买力外流的状态，房子的流动性自然也不会太好。

　　而且中长期来看，这些区域的旧改速度也不会很快，估计要在谷底很长一段时间。

　　如有选房问题，建议您线上和线下都可以和我们交流下，看能否给您提供一些参考建议。

　　前面说的大部分都没错，但最后关于酒店式公寓值得商榷。 不是所有酒店式公寓都没有价值，比如市中心地铁站附近，一百万出头的小面积产品，租金回报率高达4-5个点，妥妥的优质资产。

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